小區物業管理這些難題,該如何求解?

南通物業管理這些難題,該如何求解?


看似一地雞毛的住宅物業問題背后卻是制度供給上的不足。



問題1 


物業費調整步入“怪圈”



民主協商的重要性:“把市場當中需要慢慢規范的東西通過法律合同的約定就成功了?!庇幸粋€合理的協商機制比硬性規定服務標準和定額更具操作性?!缎拚福ú莅福芬幎恕笆蟹课菪姓芾聿块T應當定期發布住宅小區物業服務的標準和定額,行業協會應當定期發布物業服務價格監測信息供業主和物業服務企業協商物業服務費時參考”。物業管理作為一種服務,是一種特殊商品,不同于在商場里面看到的一般商品。物業服務是一個過程,是可定性不可定量的,是可以計時又可以計量的?!拔飿I服務作為一種無形的服務過程,很難結合到一個點上,把服務的質量和價格通過一個定額去涵蓋或者解決,也不利于社會資源市場化配置的原則?!?/p>



問題2 


舊房待修維修資金續籌難


隨著住宅使用年限增長,維修就成了居民們的頭疼事,物業管理中的棘手事。眾所周知,住宅專項維修資金是物業保修期滿后專項用于物業共用部位、共用設施設備的維修和更新改造所需儲存的資金,是物業的“養老金”。房屋日益老化,動用專項維修資金維修、更新及改造房屋共用設施設備的需求也在上升,專項維修資金余額不足的問題逐漸暴露,續籌難的矛盾日益凸顯。




為此,《修正案(草案)》針對現實中業主大會往往難以或者遲遲不作有關專項維修資金續籌決定的情況,規定業主大會未在九十日內作出決定的,應當采用分期交納籌集方式,并明確了具體程序和標準要求。需要說明的是,對于業主經催告后仍不交納專項維修資金的情形,此次修改結合司法判例實踐,規定業委會經業主大會決定,可以依法向法院起訴業主。


值得一提的是,對外墻脫落、電梯故障等緊急維修情況下專項維修資金列支渠道不暢問題,在原有規定基礎上作了完善:業委會未在七日內通過緊急維修更新方案的,由政府組織先行修繕;修繕費用經審價后,憑區房管部門出具的支取通知和中介機構的審價報告,在專項維修資金中列支。

“這筆鑒定的費用該由誰來出?”俞悅說,居民在房屋需要維修時常常認為是建筑質量問題,需要建設部門來出這筆費用。而有些部門則認為房屋需要維修的問題是房屋正常的一個折舊。為了防止出現扯皮現象,希望在法規中能進一步明確鑒定認定的費用該由誰出。


但由于組建業委會需要在鄉鎮人民政府、街道的指導下進行,因此組建的速度遠遠跟不上需求。一年有90多個業委會成立,但成立改選一個業委會非常復雜,有20多項公告。因此建議在對建設單位符合成立業主大會條件沒有申報有罰則的同時,對鄉鎮人民政府、街道等相關部門沒有及時組建的行為也要有所約束,從而倒逼政府通過購買服務加快業委會組建流程。




問題3 


小區停車難題難解


本市汽車保有量的持續上升,也導致停車難成為滬上不少小區的共性問題。




因此,《修正案(草案)》特別對停車問題作了規定:停車位少于或者等于房屋套數的,一戶只能購買一個車位;前期物業服務合同中應當對產權車位的租賃價格予以約定。業主大會成立前,收費標準不得擅自調整;業主大會成立后,需要調整的,應當向區房管部門備案。要求市物業管理行業協會發布停車收費標準的價格監測信息,供業主和開發商參考。

目前車位出租租金比較低造成業主不愿意買?!缎拚福ú莅福芬幎私ㄔO單位尚未出售停車位應當出租給業主使用停放車輛,不得以只售不租為由拒絕出租。認為應當區別其中的不同情況。對于一些小區比如車位有多余的,配比超過1:1的,針對多余沒有賣出去的車位,建議允許開發商賣給第三方由其進行經營。


法律界人士在座談中針對停車費的問題表示,業主大會成立之后調整物業相關收費標準,應當向房屋行政管理部門備案。對于沒有備案的情形,應該設立相應的罰則,以此督促相關單位更積極的進行價格備案。該人士認為,如果沒有相應的罰則,就會導致業主認為相關單位沒有去備案,質疑其調整或者收取停車費合法性。


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